探索青岛后海新生之路 看"黄金岸线"如何打造

　　要说楼市近来最火的探索事儿，莫过于7月20日四川蓝光和骏以单价12520元/㎡拿下宜昌路16号“地王”的青岛事儿了。这幅地块溢价率高达203.9%，后海SGWIN双赢系统创下了市北区土地成交单价之最。新生线何不少业内人士认为，看黄从地价和建筑成本等因素来推算，金岸未来该地块上所建的打造住宅要卖到18000元/㎡左右才能保本，价格逼近市南市北，探索销售难度可想而知。青岛

　　然而楼市中也有另外一种声音在回响：如今前海一线开发趋于饱和，后海土地日渐金贵而稀少，新生线何反倒是看黄后海，与前海一样有着风光旖旎的金岸海岸线。随着大规划、打造大项目的探索不断落地，如今的“后海沿儿”与前海之间的配套差距不断缩小，后海的新生之路正在开始……

　　【景观】

　　后海沿儿将建环湾绿道 环湾七区市将换新颜

　　海岸带和海岛是青岛不可或缺的独特资源，兼具海洋、旅游、国防等重要职能。SGWIN双赢系统根据青岛市最新发布的《青岛全域及中心城区规划控制线划定》，青岛海岸保护控制线遵循海岸线的自然属性，全市所有海岸线均划入了保护范围。其中，就包含青岛人口中常说的“后海”。

　　据悉，后海绵延近30公里的海岸线曾经是渔船的故乡、工厂的驻扎地。近年来，随着青岛结构性改革的调整，老城区里的传统企业逐渐搬迁，到县域实现二次发展。为传统企业注入新活力的同时，也让身在“后海沿”的老城区有了新的发展空间。

　　在老企业搬迁的同时，“后海沿儿”也开启了环湾绿道的项目建设。该项目将胶州湾沿线的山体、水系、田园、自然风景区、旅游景点、城市绿地、历史文化古迹、现代人文景观等串联整合，建造了一条展现青岛市滨海特色景观资源的绿色廊道，整个“后海沿儿”也在绿道的装扮下，实现了环境的整体提升与改观。

　　根据整体规划，环湾绿道共涉及市南区、市北区、李沧区、城阳区、高新区、胶州市和青西新区等七区市，按照青岛市城乡建设委的工作计划，环湾七区市将在今年建成环湾绿道150.1公里。记者通过前期探访发现，试验段全部铺装了大理石地面，每隔一段距离就设置了两排长排座椅供市民休息，步行道旁还种植了各种绿植。虽然绿道并不长，却已经在后海沿线形成了绿化带，成为周边市民休闲散步的首选去处。

　　【交通】

　　后海沿构建“五横九纵”交通网 4条地铁线途径

　　曾经的后海沿儿不被老青岛市民所接受，很重要的一个原因便是交通不便。然而随着青岛地铁线路的快速建设推进，以及青岛火车北站的运营开跑，未来这种区域印象将被改写。

　　据悉，根据《青岛市城市轨道交通线网规划调整》公示，到2020年，青岛市将架构起11条轨道交通线，远景共规划16条地铁线路。从目前公布的16条轨道交通路线显示，未来经过后海沿儿的有M1、M3、M5和M8号线四条地铁线路。其中M1号线起自黄岛峨眉山路，横跨胶州湾，终至李沧区兴国路站; M5号线起自欢乐滨海城，终至市南区麦岛;M8号线起自铁路胶州北站，终至市南区五四广场。此外，M3号线起自位于后海的青岛铁路北站，终至青岛火车站，这条线路将于今年下半年全线通车。

　　除此之外，以欢乐滨海城为中心的“后海沿儿”未来将构建“五横九纵”交通网，与外部连接的交通体系也将逐步完善。其中，处于“要塞”的长沙路立交桥将于环湾大道相交，将成为市北乃至青岛是未来重要的交通枢纽之一;即将动工开建的安顺路打通工程也将构成介于重庆路与环湾大道之间贯通南北的主干道，是市区西部的交通主干道及联系沿线各功能组团的轴线，是“环湾保护、拥湾发展”战略顺利实施的重要基础设施。

　　【大规划】

　　邮轮母港城|滨海新区|交通商务区 胶州湾崛起后海“黄金带”

　　与南部沿海的喧哗相比，如今的后海非常安静，但在平静的表象下，数个大规划正“暗流涌动”，亟待浮出水面。

　　小港片区将建邮轮母港城，青岛港迁往董家港口后，原址建成的邮轮母港使青岛成为继香港、上海、天津、厦门和三亚之后，全国第6个拥有邮轮母港的城市。据介绍，青岛市旅游产业发展工作领导小组曾在2013年11月发布《青岛市邮轮产业发展规划》(2013-2020)，规划提出，青岛邮轮产业将依托滨海旅游优势，突出青岛旅游形象，区域联动、深度开发，有针对性地面向亚、欧、美和本地不同邮轮客源市场构建产品体系，满足邮轮市场多元化、体验化、个性化、高端化要求。按照规划，青岛将加大陆上旅游线路开发力度，如修学修身、城市风情、宗教旅游、运动休闲、理疗度假、社区体验、美酒美食等产品。

　　向北紧邻的小港湾蓝色经济区是滨海新区，涵盖了四方老城区与欢乐滨海城，主要建设滨海文化旅游商务区、科技商务聚集区、都市居住服务区、创意文化体验区四大片区。区域作为岛城金色海岸线的最后一环，将规划主要业态包括花园会议酒店、商业购物小镇、邮轮停靠服务、游艇俱乐部、渔人码头、中小企业办公、文化影剧院、大型商业、中高档居住区等，规划居住人口3.6万人。

　　再往北的老沧口定位交通商务区，以铁路北客站为核心，经过恢复性保护和开发，10公里海岸线将成为城区北部“黄金海岸”。

　　【房价】

　　后海沿线房价由北往南递增 价格8600—16000元/㎡不等

　　与拥挤不堪的“前海沿儿”不同，后海属于较晚开发的片区，成片的海景房近几年才拔地而起，沿海的房价也仅是市南东部、崂山高端海景房的1/2乃至1/3。即便是后海地段较好的海景房，目前价格也多在15000元/㎡以下。

　　如今，地跨南北的后海分布着不到10个新建项目，房价从8600元-16000元/㎡不等，由北向南递增。其中，地处小港湾的晓港名城御港湾于6月18日正式开盘推新，7天劲销4.2亿!目前准现房在售，商业贷款98折，一次性付款95折，均价15000元/㎡。

　　滨海新区的价格稍低，蓝泰海乐府、城投瑞海景园、保利香槟国际、温莎郡等项目目前在售均价均在12000元/㎡上下。再往北，李沧交通商务区的新房均价则更加“亲民”，越秀星汇蓝湾、远东海岸华府等项目均价目前仍在8600元/㎡—9500元/㎡之间。

　　虽然目前从房价上来说，后海沿线的海景房均价还暂时处于洼地，但是纵观同一行政区域的其他楼盘，后海沿的新房价格却处于中上。尤其是随着宜昌路16号的上市，市北同一区域的新盘目前已经开始有了涨价的苗头，未来随着新地王项目的上市，后海沿儿是否会如人所愿引发另一轮“涨价潮”，就让我们拭目以待吧。